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Les différents types de baux et de contrats

Bail professionnel, bail commercial, bail mixte… Il n’est pas toujours facile de s’y retrouver, alors que le choix d’un bail est une étape essentielle ! En effet, chaque type de bail a ses particularités, et il est important que vous puissiez en comprendre les subtilités ! Dans vos démarches, votre conseiller immobilier spécialisé commerces et entreprises Capifrance pourra vous aiguiller.
Les différents types de baux et de contrats

Avant d’entrer dans les détails de chaque type de bail, il existe un moyen facile de les distinguer : le bail commercial s’adresse principalement aux commerçants/artisans ; un bail professionnel aux professions libérales ; un bail mixte – comme son nom l’indique – permet de faire cohabiter habitation et local professionnel.

Le bail professionnel

Le bail professionnel concerne principalement les professions libérales (non commerçants), car il ne peut pas s'appliquer à un local utilisé pour une activité commerciale, artisanale, industrielle, ou encore agricole.

Pour rappel, une profession dite « libérale » correspond à celle dont les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux, comme pour les médecins, experts-comptables, dentistes, etc.

Pour qu’un bail professionnel puisse être signé, le local – qu’il s’agisse d’un local commercial ou d’un logement (dans certaines conditions) – doit être réservé exclusivement à l’exercice de la profession du locataire. Si vous souhaitez résider à titre principal dans votre logement, et d’en réserver une partie à votre activité, vous devrez signer un bail mixte qui permet de faire cohabiter habitation et usage professionnel.

Régie principalement par l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986, la durée du bail professionnel est au minimum de 6 ans, qui à  son terme, est reconduit tacitement.

La résiliation d’un bail professionnel est assez aisée, tant du point de vue du bailleur que du locataire. En effet, si le bailleur a la possibilité de donner congé au locataire, sans motivation, au moment du renouvellement du bail professionnel (en respectant un préavis d’au moins 6 mois), le locataire professionnel peut, lui, donner congé à tout moment, sans pénalité financière, en respectant également un préavis d’au moins six mois.

Concernant la fixation du loyer, les clauses de révision, ou encore le dépôt de garantie, le bail professionnel se rapproche d’un bail à usage d'habitation principale.

A noter : au moment de la signature, les parties du contrat peuvent décider, par convention écrite, de signer un bail commercial.

Le bail commercial

Le bail commercial concerne les entreprises qui exercent une activité industrielle, commerçante, artisanale… et même libérale ! Il protège mieux le locataire que dans le cadre d’un bail professionnel, car ce type de contrat dispose de nombreux avantages.

Régi par les articles L145-1 et suivants du code du commerce,  le bail commercial plafonne le montant du loyer, qui ne peut être augmenté qu’annuellement (ou tous les trois ans) selon l'indice de référence stipulé dans le bail.

Sa durée est de 9 ans minimum, un point important pour fidéliser ses clients. Toutefois, le locataire a la possibilité de le résilier à l'expiration d'une période de 3 ans (en respectant un préavis d’au moins 6 mois). C’est pour cette raison que le bail commercial est parfois appelé « bail 3-6-9 ».

Autre avantage du bail commercial, celui-ci comprend un droit de renouvellement au bail à l’issue des 9 ans, pour la même durée et moyennant un loyer soumis à un plafond. Il suffit simplement au locataire d'en faire la demande 6 mois avant l’expiration du bail.

Le propriétaire-bailleur a le droit de décider de ne pas reconduire le bail commercial. Dans ce cas, il est tenu de verser au locataire une indemnité d’éviction. Tant que celle-ci n’est pas versée, le locataire peut continuer à disposer des lieux. Au contraire, dès que l’indemnité d’éviction est versée,  le locataire dispose de trois mois pour libérer le local.

Le bail mixte

Le bail mixte porte sur un local destiné à la fois à l'habitation et à l’exercice d’une profession libérale. Pour une personne physique, sa durée est de 3 ans ; pour une personne morale, de 6 ans.

Comme pour un bail à usage d'habitation principale, le locataire peut prendre congé à tout moment en respectant un préavis de 3 ans, ou – à la fin de bail – il peut être reconduit pour 3 ou 6 ans. Côté propriétaire, celui-ci a la possibilité de refuser le renouvellement, s'il vend le logement par exemple, ou bien s’il souhaite le reprendre pour sa résidence principale : dans ce cas, il doit en informer le locataire au plus tard 6 mois avant la fin du contrat.

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